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房地产供需结构已明显改善

时间:2017-12-28 16:12来源:未知 作者:-1 点击:
预计2018年将在财税、金融、土地等方面将有更多细则性政策出台。叠加2015-2017年的去库存较为彻底,房地产供需结构已经明显改善,2018年的房地产投资需求或有望保持在5%-8%区间。 房

 预计2018年将在财税、金融、土地等方面将有更多细则性政策出台。叠加2015-2017年的去库存较为彻底,房地产供需结构已经明显改善,2018年的房地产投资需求或有望保持在5%-8%区间。

房地产供需结构已明显改善房地产供需结构已明显改善

  十九大报告布局长远,中央经济工作会议首眼当下,不求面面俱到,我简单谈四点看法:

  第一,坚持稳中求进,保持“财政积极、货币中性、信贷合理、汇率稳定”。政策总基调是稳中求进,主线是坚持供给侧结构性改革;积极财政政策取向不变、优化支出结构;稳健货币政策保持中性、管住货币总闸门;信贷政策促进信贷和社融合理增长;保持汇率在合理均衡上的基本稳定;促进多层次资本市场发展;守住不发生系统性金融风险。

  第二,全面强化金融风险治理,将“防范化解重大风险”列为未来三年必须打赢的“三大攻坚战”之首,重点是防控金融风险,服务于供给侧结构性改革这条主线。与十九大报告“守住不发生系统性金融的底线”的主旨要求保持一致。其根源在于,中国前期债务高速扩张,埋下了严重的金融风险隐患,债务累计之下的还本付息占每年经济收入的比重达到20%,在国际可比经济体当中最高,信用风险、流动性风险仍然较高,“借新还旧”压力较大。

  注:偿债率=应付利息与本金/总收入

图1:中国债务偿付压力最大图1:中国债务偿付压力最大

  数据来源:BIS,中国银行

  第三,着力理顺“金融与实体经济、金融和房地产、金融体系内部”三大关系,本质上是要理顺经济周期、金融周期和房地产周期三大关系,坚决防止三大周期共振式下行,引发系统性风险。

  一是金融与实体经济,要坚决抑制“脱实向虚”,必然要求“货币实质中性、监管全面从严”,着力增强金融服务实体经济的能力,所以金融挤泡沫仍将继续,挤完之后还要防止泡沫再起,所以寄望于政策转向不太现实。

  二是金融和房地产,“房住不炒”总要求是有保有压,“房住”即要求保首套和改善的刚需,保共有产权、住房租赁、棚改、廉租、保障房建设。“不炒”即要求抑制投机炒作,各类限制仍将延续,同时,长效机制方面,要从不动产登记、房地产税立法等方面多管齐下,推动房地产市场供需结构和供给预期的平稳转化。

  三是金融体系内部,银行和非银、大银行和小银行的流动性结构分层、风险偏好分层,要通过强监管约束、公司治理约束、打破刚兑预期等手段,坚持防止中小机构的过度金融冒险。截至2017年11月末,银行业的金融债权(对银行同业和非银金融)余额达57万亿元,相当于对实体(企业、居民和政府)债权余额的1/3强,金融自转空转风险加大。预计监管部门对金融机构从严计提风险资本,加强对信贷行为和流动性匹配度管理,促进金融主体市场化风险定价。

  第四,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。中国住房政策终于由长期以来的需求侧调控,开始向供给侧调控转变。从需求角度看,中国城镇化进程仍在继续,人口向大城市群、向核心城市聚集的趋势仍然不会改变,抑制需求的政策效果不佳。从供给角度看,要因城施策,根据市场需求合理加大土地和住房供应,加快构建租赁房供应和租房市场体系建设,强化多渠道保障体系。

  政策重视供给端保障,住建部已明确2018年将棚改住房580万套,预计2018年将在财税、金融、土地等方面将有更多细则性政策出台。叠加2015-2017年的去库存较为彻底,房地产供需结构已经明显改善,2018年的房地产投资需求或有望保持在5%-8%区间。

图2:中国房地产供需结构大为改善图2:中国房地产供需结构大为改善

  数据来源:WIND,中国银行

图3:销售增速下滑但高于新开工面积增速图3:销售增速下滑但高于新开工面积增速

  数据来源:WIND,中国银行

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